1주택 임대소득 비과세 조건, 왜 다가구주택이 주목받나?
종합소득세와 건보료 부담까지 줄이는 노후 절세 방법
같은 수익, 다른 세금… 당신은 어떤 선택을 하시겠습니까?
퇴직 후 노후를 준비하는 수많은 사람들은 일정한 임대 수익을 기대하며 부동산 투자에 나섭니다. 하지만 똑같은 금액을 투자하고, 똑같은 월세 수입을 올리고도 누군가는 세금을 한 푼도 내지 않는 반면, 또 다른 누군가는 수백만 원의 세금과 건강보험료를 부담합니다.직장생활을 함께 시작하고, 같은 시기에 퇴직한 50대 박씨와 김씨의 사례는 이와 같은 세금 차이를 극명하게 보여줍니다. 두 사람 모두 퇴직 후 노후 대비를 위해 부동산에 투자했고, 월 300만원의 월세 수익을 올리고 있습니다. 하지만 연간 세금 부담은 박씨는 0원, 김씨는 약 400만원에 달합니다. 이 엄청난 차이는 무엇 때문에 발생한 걸까요?
이 글은 노후를 준비하는 많은 이들에게 현실적인 절세 전략과 판단 기준을 제공하기 위해 작성됐습니다. 단순한 수익률이나 시세 상승이 아니라, 실질적인 순이익을 따져야 하는 시점에서 ‘세금’이라는 요소는 무시할 수 없는 변수입니다. 특히 임대소득과 관련된 세금은 종류도 다양하고 복잡해, 정확한 정보를 알고 있는 사람과 그렇지 않은 사람 사이의 격차가 상당히 큽니다.
이제 그 차이를 하나하나 짚어보겠습니다.
사례 비교: 다가구주택 vs 주거용 오피스텔
박씨는 서울 외곽의 주거지역에 있는 다가구주택 한 채를, 김씨는 중심가 인근 주거용 오피스텔 3채를 구입했습니다. 투자금은 비슷했습니다. 월세 수입 또한 300만원 내외로 큰 차이가 없었죠. 그런데 연말 정산을 하면서 두 사람의 세금 부담은 전혀 달랐습니다.박씨는 임대소득과 관련해 종합소득세는 물론, 건강보험료도 내지 않습니다. 반면 김씨는 연간 종합소득세 약 256만원, 건강보험료 144만원 등 총 400만원 가까운 비용을 세금과 공과금으로 지불해야 했습니다. 여기에 월 10만원씩 들어가는 기장료와 세무조정료까지 포함하면 연 120만원의 추가 비용도 발생합니다. 이 모든 것을 더하면, 두 사람의 실질 순이익에는 큰 차이가 생기게 됩니다.
이는 단순히 ‘어떤 부동산을 보유했느냐’의 문제가 아니라, 세법상 주택의 분류와 그에 따른 과세 방식의 차이 때문입니다.
핵심 차이: 세법상 주택 수 계산 방식
다가구주택은 외관상 여러 세대가 거주할 수 있는 구조를 갖고 있지만, 세법상 ‘단독주택’으로 분류됩니다. 즉, 건물 전체가 한 명의 소유주에게 속해 있고, 구조상 분리돼 있어도 독립적인 부동산으로 보지 않습니다. 따라서 다가구주택은 주택 수 계산에서 1주택으로 간주되어, 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.반면 김씨가 구입한 오피스텔은 각각 독립된 등기를 가진 개별 부동산입니다. 주거용 오피스텔은 상가나 사무실로 등록돼 있어도 실제 주거용으로 사용될 경우 주택으로 간주되며, 개별 주택 수에 포함됩니다. 김씨처럼 3채를 보유하면 자연히 ‘3주택자’가 되고, 이에 따라 종합소득세 및 건강보험료 부과 기준이 달라집니다.
이처럼, ‘어떤 부동산을 어떻게 보유하느냐’에 따라 세금의 유무와 부담 정도가 완전히 달라지는 것입니다.
또한, 박씨의 경우 다가구주택의 공시가격이 12억원 이하이기 때문에, 월세 소득 전액이 비과세 대상입니다. 월세 수입이 얼마이든 상관없습니다. 게다가 보증금이나 전세금에 대해서도 별도의 세금이 부과되지 않습니다.
노후에 유리한 비과세 소득 전략
세무 전문가는 “노후에는 과세 소득을 줄이고 비과세 소득을 늘리는 것이 무엇보다 중요하다”고 강조합니다. 특히 국민연금 외에 소득을 확보하려는 은퇴자라면, 정부가 제공하는 비과세 혜택 제도를 적극적으로 활용하는 것이 현명합니다.대표적인 예로는 농업 소득이 있습니다. 벼, 고구마, 감자 등 식량 작물 재배업은 소득 금액에 관계없이 전액 비과세 대상입니다. 또, 꽃이나 채소 같은 작물 재배업도 연매출 10억원 이하까지는 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
또한 금융 상품 중에서도 비과세 혜택이 존재합니다. 예를 들어 ISA(개인종합자산관리계좌)를 활용하면 일정 한도 내에서 발생한 수익에 대해 세금이 면제되며, 농협이나 신협 출자금 2000만원 이하는 배당소득세가 면제됩니다. 장기 저축성 보험도 일정 요건을 충족하면 비과세입니다.
즉, 부동산 외에도 다양한 비과세 수단을 적절히 조합한다면 세금 없이 소득을 유지할 수 있는 구조를 충분히 만들 수 있습니다.
건보료까지 고려한 총 절세 효과
소득세 외에 놓치기 쉬운 비용이 바로 건강보험료입니다. 2022년부터 건강보험 피부양자 기준이 강화되면서 연 소득 2,000만원을 초과하면 피부양자 자격이 박탈되고, 지역가입자로 전환돼 직접 보험료를 납부해야 합니다.김씨는 오피스텔 세 채에서 연간 3,600만원의 월세 수입이 발생하고, 이 중 50%가 필요경비로 인정된다고 해도 실제 과세 대상 소득은 1,800만원입니다. 이 수치에 건강보험료율(8%)을 적용하면 연간 약 144만원이 부과됩니다. 그러나 지역가입자는 이 외에도 부동산 보유금액에 따라 건보료가 추가로 부과될 수 있어 실제 부담은 훨씬 커질 수 있습니다.
반면, 박씨는 임대소득이 전액 비과세이기 때문에 건강보험료 부과 기준 자체에 포함되지 않습니다. 종합소득세 신고 의무도 없어 국세청이나 건강보험공단에 관련 소득이 보고되지 않기 때문입니다. 이는 단순한 절세를 넘어, 건보료 부담에서 완전히 자유로울 수 있다는 의미이기도 합니다.
전문가 조언: 절세가 곧 수익이다
세무 전문가는 “다가구주택이 무조건 유리하다는 의미는 아니다”라고 선을 그었습니다. 다가구주택은 관리의 어려움, 공실 위험, 유지보수 비용 등 현실적인 단점도 있기 때문입니다. 그러나 동일한 수익을 기대한다면, 그 수익에서 얼마나 많은 세금을 뺏기지 않고 가져갈 수 있는지는 매우 중요합니다.즉, 절세 전략을 세운다는 것은 단순히 세금을 아끼는 것이 아니라, 사실상 수익을 증대시키는 것과 같다는 점을 기억해야 합니다. 은퇴를 앞두고 있거나, 퇴직 후 수익형 부동산을 고려하고 있는 사람이라면 ‘절세 가능성’은 반드시 체크해야 할 핵심 요소입니다.
결론: 노후 재정을 지키는 가장 확실한 방법, ‘절세’
노후에 있어 중요한 건 수익의 크기가 아니라, 실질적으로 손에 쥘 수 있는 금액입니다. 똑같은 월세를 받아도 어떤 형태의 부동산을 선택하느냐에 따라, 어떤 절세 전략을 쓰느냐에 따라 손에 쥐는 금액이 달라집니다.은퇴 후 안정적인 수익 구조를 만들고 싶다면, 세금에 대한 정확한 이해와 전략적 접근이 필요합니다. 지금이라도 전문가와 상담을 통해 나에게 맞는 절세 전략을 점검해보세요. 미래의 내가 가장 감사하게 될 선택이 될 수 있습니다.
