전세보증금 반환보증으로도 막지 못하는 전세사기, 해결책은 따로 있다

최근 뉴스나 커뮤니티를 보면 ‘전세사기’라는 단어가 하루가 멀다 하고 등장한다. 몇 년 전까지만 해도 일부 지역, 일부 집주인의 문제로 치부됐던 전세사기가 이제는 전국적인 사회 문제로 확산되고 있다. 더 이상 남의 일이 아니다. 국토교통부가 발표한 자료에 따르면 2025년 3월 기준, 전세사기 피해자는 28,000명을 넘어서고 있다. 피해 규모는 수천억 원에 달하며, 무엇보다 무주택 세입자들의 삶을 송두리째 흔든다는 점에서 그 심각성은 크다. 이러한 상황에서 세입자들에게 최소한의 방패 역할을 해주던 제도가 바로 ‘전세보증금 반환보증’이다. 하지만, 이 제도만으로는 사기 피해를 모두 막을 수 없다는 사실이 드러나고 있다. 특히 계약 자체가 불법적이거나, 집주인이 아닌 제3자와 계약을 체결하는 등 사기성이 짙은 계약은 보증금 반환보증의 보호 대상이 되지 않는다. 그렇다면 우리는 어떻게 해야 안전한 전세 계약을 할 수 있을까? 전세사기의 유형은 무엇이고, 기존 보증이 막지 못하는 사기에는 어떤 대안이 있을까? 지금부터 그 해답을 찾아본다.

전세사기란 무엇인가?

전세사기는 ‘계약’이라는 외형을 가지고 있지만, 실상은 전세보증금을 노리고 치밀하게 설계된 범죄다. 세입자가 법적 보호를 받지 못하는 구조를 이용해 전세보증금을 빼앗는 수법이기 때문에, 일반인의 입장에서는 판단이 매우 어렵다. 대표적인 수법 중 하나가 ‘깡통전세’다. 이는 매매가보다 전세보증금이 더 높거나 비슷한 상태를 말한다. 집값이 하락하거나 경매로 넘어갈 경우, 보증금을 돌려받을 수 없게 된다. 또 다른 유형으로 ‘이중계약’이 있다. 하나의 집을 두 명 이상에게 동시에 전세 계약을 체결하는 방식이다. 결국 먼저 전입신고를 마친 사람만 법적 권리를 갖게 되고, 나머지는 보증금을 모두 날릴 수 있다. ‘명의도용 계약’도 문제다. 실제 소유자가 아닌 사람이 집주인인 척 계약을 체결하는 경우인데, 등기부등본을 제대로 확인하지 않으면 쉽게 속을 수 있다. 이 외에도 ‘전입신고 당일 근저당 설정’ 같은 사기도 있다. 세입자가 입주하는 날, 집주인이 고의로 은행 대출을 받아 근저당을 설정하면서 세입자의 권리를 뒷순위로 밀어내는 방식이다. 이 경우, 보증금은 은행보다 먼저 회수받지 못한다.

전세보증금 반환보증 제도의 이해

‘전세보증금 반환보증’은 전세 계약이 끝났는데도 집주인이 보증금을 제때 돌려주지 않을 경우, 대신 보증기관이 지급해주는 제도다. 흔히 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증 등이 이를 운영하며, 세입자 입장에서는 최소한의 안전장치로 작용한다. 이 제도는 임대인의 재정 상황이나 채무 상태와 관계없이 세입자의 권리를 보호하는 역할을 한다. 특히 경매 절차가 시작되기 전 보증기관이 보증금을 지급하므로, 빠른 피해 회복이 가능하다는 장점도 있다. 그러나 이 보증은 일정 조건을 충족해야만 가입이 가능하다. 계약한 집이 주거용이어야 하고, 등기부등본상 임대인이 실제 소유주여야 하며, 임대차 신고도 반드시 되어 있어야 한다. 또한 일정 금액 이상 보증금의 경우 가입이 거절될 수 있다. 무엇보다 이 제도는 ‘사고가 발생한 이후’에만 작동한다. 계약 자체가 사기인 경우에는 법적으로 계약이 무효이기 때문에 보장 자체가 불가능한 구조다.

보장받을 수 없는 전세사기 유형들

가장 큰 문제는 전세사기 피해자 중 상당수가 보증금 반환보증에 가입했음에도 불구하고 보장을 받지 못하고 있다는 점이다. 예를 들어 ‘이중계약’의 경우, 한 집에 두 명 이상의 세입자가 계약을 맺으면 먼저 전입신고를 마친 사람만 권리를 가진다. 보증기관은 ‘법적 효력이 있는 계약’에 대해서만 보증을 제공하기 때문에, 나중에 계약한 사람은 보장을 받을 수 없다. 또, 등기부등본상 소유자가 아닌 제3자와 계약을 체결했을 경우, 그 계약 자체가 무효가 되기 때문에 보증 대상이 아니다. 이 또한 세입자가 등기부등본을 직접 열람하지 않고 중개인 말만 믿고 계약했을 경우 흔히 벌어지는 일이다. ‘전입신고 당일 근저당 설정’도 매우 교묘한 수법이다. 세입자가 계약 당일 전입신고를 하기 직전에 임대인이 근저당을 설정해버리면, 세입자의 보증금은 뒤로 밀려 경매 시 회수가 어렵다. 이런 경우 역시 반환보증이 적용되지 않는다.

새로운 대안: 전세안심보험의 등장

기존의 보증 제도가 사기 유형까지 커버하지 못한다는 점에서, 최근 관심을 끌고 있는 대안이 바로 카카오페이손해보험의 ‘전세안심보험’이다. 이 상품은 반환보증의 틀을 넘어, 사기 유형까지 보장하는 것이 특징이다. 예컨대 이중계약, 가짜 임대인과의 계약, 시세 대비 과도한 보증금 설정 등 실제 피해자들이 가장 많이 겪는 상황도 보험 보장에 포함된다. 무엇보다 비대면으로 가입할 수 있고, 별도의 임대인 동의가 필요 없다는 점은 기존 보증 제도와의 차별점이다. 카카오톡으로 서류 제출, 심사, 가입까지 모두 가능하다는 편의성도 갖췄다. 여기에 ‘우리집 분석 리포트’와 ‘등기부등본 변동 알림톡’ 서비스도 제공된다. 해당 주택의 시세 대비 전세금 위험도, 집주인 이력, 담보 여부 등 정보를 종합 분석해 세입자가 사전 위험을 인지할 수 있도록 돕는다. 또 가입자 필요에 따라 ‘계약금만 보장하는 알뜰형’ 또는 ‘보증금 전액을 보장하는 든든형’ 등 다양한 상품이 마련돼 있어, 선택의 폭도 넓다.

결론

전세사기를 막는 가장 확실한 방법은 ‘계약 전에 미리 확인하고, 사전에 대비하는 것’이다. 전세보증금 반환보증은 분명 도움이 되는 제도지만, 모든 사기 유형까지 보호해주지는 못한다. 따라서 전세계약 전에는 반드시 등기부등본 열람, 전입신고 확인, 보증금 비율 점검 등 기본적인 사항을 체크해야 한다. 그리고 반환보증뿐 아니라 사기 피해까지 보장하는 보험 상품을 통해, 보다 완벽한 대비가 가능하다. 이제는 ‘돌려받을 수 있는가?’를 넘어서 ‘속지 않을 수 있는가?’를 고민해야 할 때다. 내 보증금은 내가 지키는 시대, 정보와 도구는 이미 준비되어 있다.